ЭКОС Чебоксары
независимая оценочная компания

В наше время люди всему знают цену, но ничего не в состоянии оценить.

Оскар Уайльд
Контакты
+7 (8352) 386-234
ekos@expertiza21.ru
Дзержинского 31, оф. 2
Пн.-пт. с 9-00 до 18-00
Задать вопрос в Telegram

Кадастровая оценка: госмонополия обеспечит «прозрачность и эффективность»

Опубликовано:     Обновлено:    

«Учет и контроль — вот главное, что требуется для (...) правильного функционирования первой фазы коммунистического общества»

В.И. Ленин «Государство и революция» (1917)

По данным Росреестра органы государственной власти и местного самоуправления в суды c исками в отношении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости обращались:

  • 2012 — 13 раз (1.0% от общего числа исков);
  • 2013 — 171 раз (2.0%);
  • 2014 — 101 раз (0.7%);
  • 2015 — 252 раза (3.3%);
  • 2016 (первые пять месяцев) — 108 раз (2.8%)

Кадастровая оценка недвижимости и земельных участков становится государственной монополией.

Внесённый 4 мая 2016 года в Госдуму законопроект «О государственной кадастровой оценке», в частности, предусматривает:
создание института государственных кадастровых оценщиков и передачу ему исключительных полномочий на проведение кадастровой оценки.

Что ещё, кроме «освоения» бюджета, можно ожидать от реализации данного проекта?

Неужели процедура станет прозрачнее, а результаты точнее?

Кадастровая оценка: с первого раза не вышло

Во избежание возможных недоразумений позвольте, уважаемый читатель, проинформировать:

  1. статья — частное мнение автора;
  2. экспертно-оценочная компания «ЭКОС» не принимала, не принимает и не планирует принимать участие в так называемой кадастровой оценке;
  3. наша компания занимается оценкой объектов недвижимости и земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости.

На возможный вопрос, — что побудило обратиться к данной теме — ответим словами героя из легендарного советского кинофильма:

« .. за Державу обидно»

Итак, по словам тогдашней главы Росреестра, к началу 2013 года в России была завершена кадастровая оценка объектов недвижимости эа исключением земельных участков.

Сформирована налогооблагаемая база — как учил Ильич (см. цитату выше). Но...

Граждане и бизнес начали активно оспаривать результаты оценки. Нетрудно понять, что во всех случаях обращение физических и юридических лиц в комиссии по оспариванию и суды вызвано, по большому счету, единственной причиной — несуразно завышенной кадастровой стоимостью.

А могли ли быть иными результаты такой массовой оценки?

Кадастровая оценка: действующие лица и исполнители

Давайте вкратце обрисуем ситуацию, иными словами, посмотрим: кто является действующими лицами, какие цели преследует каждая из сторон и каким «инструментарием» пользуется исполнитель.

  • Заказчик — исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, орган местного самоуправления.
    Цель — сформировать налогооблагаемую базу, отсюда, прямая заинтересованность в «завышении» кадастровой стоимости.
  • Исполнитель — оценочная компания, выигравшая проведённый Заказчиком тендер. Сюда же отнесём и СРО. Подробности здесь и здесь.
    Цель — здесь нечего лукавить: только «бизнес и ничего личного».
  • Налогоплательщик — любой собственник недвижимого имущества, находящегося на территории РФ.
    Цель — минимизация налога на имущество.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

Способом расчета. Если прибегнуть к аналогии, то первую можно уподобить с определением пресловутой «средней температурой по больнице», а вторую, — с измерением температуры у отдельного «пациента».

Понятно, что всегда найдутся пациенты с температурой, как «левее», так и «правее» средней. Степень разброса (расстояние от самой левой точки до самой правой) и будет определять корректность (некорректность) используемой оценщиком модели расчета кадастровой стоимости.

Увы, на сегодняшний день не существует универсальных моделей кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участков.

Например, если удастся подобрать модель, дающую приемлемые результаты для земельных участков сельхозназначения в Краснодарском крае, то совершенно не гарантированно, что она будет работать, скажем, в Приморском и т.д.

Кроме того, для проведения массовой оценки необходимы данные об объектах недвижимости, которые должны присутствовать в едином госкадастре.
Но кадастр на 1 января 2013 года, по данным Счетной палаты, в природе не существовал!

Таким образом, учитывая отсутствие:

  1. единых подходов к массовой оценке;
  2. полных входных данных,

ожидать корректных результатов, проведённой при подобных условиях оценки, — было нелепо.

Согласитесь, напрашивается следующий вопрос...

Завышенная кадастровая стоимость — случайная или системная ошибка?

Статистика судебных исков подсказывает очевидный ответ: конечно системная.

Действительно, в подавляющем (от 96.7 до 99.3 процентов) большинстве случаев в суд обращался Налогоплательщик, а его интерес состоит в минимизации налоговых выплат, т.е. в понижении кадастровой стоимости.

Предположим, что на результат Заказчик (а именно он заинтересован в максимально высокой кадастровой стоимости) влиять не может.

Следовательно, остаётся пенять только на несовершенство алгоритмов, недостаток входных данных, с одной стороны, и, на недостаточную квалификацию Исполнителя, с другой.

Возможно ли, чтобы от Калининграда до Находки совокупность этих трёх факторов приводила к одному и тому же эффекту?

Берёмся утверждать, что любой человек знакомый с основами теории вероятностей и математической статистики ответит на этот вопрос утвердительно только с одной существенной оговоркой: предположение об отсутствии влияния Заказчика на результат массовой оценки, — неверно.

Ещё в начале XIX века было обнаружено, что случайные ошибки измерений (равно и вычислений, некоторые характеристики популяций и т.д.) подчинены нормальному закону. Что в нашем случае неизбежно должно привести к примерно равному числу случаев с «завышенной» и «заниженной» кадастровой стоимостью.

Проиллюстрируем наш вывод одним примером.

В достоверности этой истории у автора нет ни малейших сомнений, поскольку услышал её будучи студентом МИФИ на лекции замечательного ученого-физика, прекрасного лектора и Учителя, — Виктора Ивановича Иванова.

В США две крупные фирмы, производители и продавцы куриных яиц договорились, в частности, о запрете на сортировку своей продукции по размерам.

Через какое-то время у одной из них возникли подозрения, что другая сторона не соблюдает этот пункт соглашения.

Было сделано несколько выборок. Измерено каждое яйцо. Обнаружено, что результаты не подчиняются нормальному закону!

Иск был полностью удовлетворён...

Таким образом, уважаемый читатель, к списку причин из двух пунктов (отсутствие единых подходов и нехватка входных данных), негативно сказавшихся на результататах кадастровой оценки, смело добавляем третий — влияние со стороны Заказчика.

Диагноз вроде как установлен. Как же предлагают чиновники из Минэкономразвития «лечить пациента»?

Кадастровая оценка: рецепт от МЭР и закон Паркинсона

Минэкономразвития подготовило законопроект «О государственной кадастровой оценке».
28.04.2016 он рассмотрен и одобрен на заседании правительства России.
4 мая внесен в Госдуму.

Вот какие замечательные, на наш взгляд, вещи изложены в пояснительной записке к законопроекту (по-сути, декларированы задачи кадастровой оценки):

«Проведение работ по определению кадастровой стоимости относится к высокотехнологичным видам деятельности и должно предусматривать непрерывный процесс мониторинга рыночных цен и тенденций, преемственность, актуализацию и постоянное совершенствование моделей кадастровой оценки и применение единого методологического подхода, наличие достаточной информации об объектах недвижимости, постоянное накопление дополнительных данных об объектах оценки и их ценообразующих факторах, участие в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости»

А теперь самое важное: как видят чиновники наиболее эффективное решение этих задач?

Наиболее эффективное решение, на их взгляд, заключается во «введении института государственных кадастровых оценщиков и передаче полномочия по определению кадастровой стоимости исключительно государственным бюджетным учреждениям».

То есть, как мы отметили выше, два субъекта оценочной процедуры, — Заказчик и Исполнитель, — сводятся в один.

Первое следствие закона Паркинсона: чиновник стремится увеличить число подчиненных, а не соперников.

Далее постулируется (иначе не скажешь), что это сделает процедуру кадастровой оценки прозрачнее и эффективнее.

Господа чиновники, вы сами-то верите в то, о чём пишите?

Приведите хотя бы один пример, когда монополия делала процедуру прозрачнее и эффективнее!

А вот мы приведём, точнее напомним, как в вашем же ведомстве (МЭР) «прозрачно и эффективно» реализуются некоторые ФЦП, имеющие непосредственное отношение к обсуждаемой теме.

На 01.01.2013 кадастр не создан: « .. Где деньги, Зин? .. »

В приведенной выше цитате из пояснительной записки к законопроекту «О государственной кадастровой оценке» мы неслучайно выделили цветом фрагмент:
наличие достаточной информации об объектах недвижимости

Иными словами, должен иметь место единый кадастр недвижимости (равно и земельных участков).

Появление оного и предусматривалось подпрограммой «Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)», являвшейся частью Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)».

Проверка Росреестра летом 2013 года аудиторами Счетной палаты среди разного рода нарушений на десятки миллиардов рублей («.. Денег нет, но вы держитесь!..») документально установила:

« .. на 1 января 2013 года государственного кадастра недвижимости (ГКН), действующего на всей территории РФ, наполненного сведениями об объектах недвижимости и являющегося источником формирования налоговой базы, так и не создано.»

Из отчета Счетной палаты

Удивительно, а кто вообще дал старт массовой кадастровой оценке, которая по словам тогдашней главы Росреестра Антипиной Н.Н., была завершена к исходу 2012 года?

А по факту массового оспаривания гражданами и бизнесом результатов, — ничтоже сумняшеся перевела стрелки на оценщиков (интервью Интерфаксу, опубликовано 14 августа 2013, один из замов ещё не в бегах, против другого и гоп-компании ещё не возбуждено уголовное дело и т.д.).

А ведь о Наталье Николаевне один экс-министр и ныне депутат Госдумы отзывался, как о приличном человеке и профессионале!

Как тут не вспомнить слова Путина о том, что у нас за ведро картошки можно присесть года на три, а за уворованные миллиарды, — становишься государственным деятелем.

Замминистра, например, или, на худой конец, — управдомом.

Освоить бюджет или решить проблему?

Нет, не подумайте, что в постановке вопроса мы обязательно подразумеваем взаимоисключение. Мы отдаём себе отчет, что «кадры решают всё».

Тем более позитивные подвижки налицо: Россреестр возглавил человек, уличивший верхушку ведомства в финансовых нарушениях на сумму 23,9 млрд руб., в том числе о нецелевом расходовании средств в размере 2,5 млрд руб.

Нам не вполне понятно другое: зачем при условии создания работоспособных моделей кадастровой оценки и единых методологических подходов нужен отдельный институт бюджетных оценщиков?

На наш взгляд — это стрельба из пушек по воробьям.

Вы так не считаете?

В любом случае рекомендуем послушать Семёна Слепакова.


Посоветуйте друзьям и знакомым. Спасибо
Выберите раздел
Недвижимость чебоксарского уезда
Госмонополия на кадастровую оценку
Компенсация за земельный участок
Судебный иск к дорожникам
Компьютерно-технические исследования
Точки роста оценочного рынка
Требования к деловой репутации оценщика
Возраст компании — критерий аккредитации
Документы предоставляемые оценщиком банку
общие требования
квартиры
индивидуального дома
земельного участка
Появился вопрос?
Вы можете задать его связавшись с нами: